首页 朱明之关于建筑-公众号 迫在眉睫的建筑证书和职业证书的新规则:会导致建造过程更复杂,同时延误的风险增加

迫在眉睫的建筑证书和职业证书的新规则:会导致建造过程更复杂,同时延误的风险增加

开宗明义,我个人,是极力赞同对整个建筑行业的整顿的。曾几何时,我对建筑师协会的行业宗旨嗤之以鼻。为什么呢?建筑师注册考试培训的第一课,是教所有建筑设计从业员如何规避责任,首先学会如何规避风险,然后再谈注册。甚至时至今日,建筑师考试的面试部分中,很重要的一点还是如何规避风险


我经常开玩笑的说,建筑师协会,其实要求所有会员学会如何拍掉自己肩膀上的尘,同时拍掉这个行业曾经背负的责任 — 对建筑质量的监管!


2年前,我开始写公众号,那时我从设计公司辞职,转投承建商和开发商,去做设计经理和工地监管。那是对建筑设计行业的种种不舍和失望,对很多人对建筑设计师的误解而深深的不忿。不过如果我当时还在做建筑设计,很多人会觉得我为了自己拉活做广告,那么我跳出来不做设计了,所以就可以把很多知识分享出去了。只是万万没想到兜兜转转,又回去做设计了。哈哈哈。


最近,由于新建房屋的建筑质量问题层出不穷,新州政府也开始着急了,其实不仅仅如此,更多的开发商,特别是那些还没有什么声望的开发商也开始着急了,情况再发展下去,所有新建的公寓的销售都会受到影响。所以新南威尔士州政府正在推动修改建筑证书,职业证书和建筑工程监督规则。


而这些变化由1979年“环境规划和评估法”(EP&A法案)第6部分引发。 其实这项立法自去年3月1日起一直在法律书籍上,但尚未开始实施。在过渡安排下,旧规则继续适用。原本新的法规,应该是在去年(2018)年的9月1号实施,但是各种原因之下推迟了12个月,也就是这个月(2019年9月1号),然而目前看来政府是希望在今年的12月1号才开始实施。

https://www.planning.nsw.gov.au/Policy-and-Legislation/Environmental-Planning-and-Assessment-Act-updated/Guide-to-the-updated-Environmental-Planning-and-Assessment-Act-1979


https://www.planning.nsw.gov.au/Policy-and-Legislation/Environmental-Planning-and-Assessment-Act-updated/Guide-to-the-updated-Environmental-Planning-and-Assessment-Act-1979/Part-6-Building-and-subdivision


在上个月底(2019年8月30号),政府终于公布了这个新法规的一些细节。


新的安排适用于2019年12月1号之后才拿到的开发申请(development application consent, 俗称的DA ),所有在这个日子之前拿到的施工证书(construction certificates),入住许可 (occupation certificates)都会沿用旧的制度。


最主要的变化,明面上是对于打算开发新物业的开发商,承建商。其实在我看来,对建筑师本身的要求也高了非常的多,未来这一段日子里,将是优胜劣汰的一波洗牌日子。


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不一致性的图纸将会被禁止

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什么是图纸的不一致呢?在我刚到澳洲的时候,在一家意大利建筑师的设计事务所上班,他们对于DA 图纸的要求非常的高,要求做到 CC (施工报建)的精度,也就是DA 图纸能直接拿来申请CC的。

aform+seido project: denistone east house

    designer: lamson liang + tony tang

 builder: lamson liang

 

要知道,在公寓楼的设计里面,在DA 设计过程,很普遍的是外墙画成300mm 厚,普通隔墙画成200mm 厚,套房内部隔墙画成100mm 厚。因为DA只是规划上的审批,墙体厚度对于DA审批并没有多大影响。但是在CC 申请中,墙体厚度就会极大的改变了,隔墙可能不止200mm 厚,会变成270mm 厚,因为要增加隔音棉的厚度来满足隔音要求。这样就会导致某些房间的实用面积的缩水。

aform project: eastwood duplex 


更多的问题会出现在结构上,DA的申请只需要初步结构设计,甚至有的是不需要的。这样的话,在CC 阶段如果要改结构设计,那么就会对墙体厚度,甚至一些房间布局造成极大的影响。这一点就会造成CC图纸跟DA 图纸的不一致了,根据新的法规看来,这就不符合规范了。至于怎么操作也会有些争议,因为一些在DA 审核里面的一些附加条件可能就直接导致了DA的图纸在CC阶段的修改。

aform+seido project: denistone east house

    designer: lamson liang + tony tang

 builder: lamson liang

这一点对于开发商,建筑师,承建商都会带来非常严苛的要求。


对于建筑师来说,画DA 得建筑设计师就必须要比较懂得施工工艺了,不能仅仅画一个漂亮而不能实施得方案,那种大而虚得设计了,不然做完CC发现跟DA相差太远,就又要申请一个section 4.55 (以前的section 96了)。

aform+seido project: denistone east house

    designer: lamson liang + tony tang

 builder: lamson liang


话又说回来,怎么定义这个“图纸的不一致”,有没有一个范围的确定,那么真的需要有一个明确的说明。一直以来的行业标准,在这一点来说非常的松,特别是D&C (design & construct)合同,承建商负责CC 阶段的设计,以及建造,在这个做CC 图纸的过程,很多时候一些设计就被 value engineering (简称VE, 其实就是节省造价)改了。很多建材,甚至是建造方法都改了,命其名曰节约造价。再次重申了,这一点对于做DA 的设计师而言,要求就变得非常、非常、非常的高了,就是设计必须要理解施工建造


另外这个不仅仅是图纸,还包括了建造说明(specification),这个要求,看起来,还真的一棍打到了开发流程的薄弱环节中,一些对施工不理解的建筑设计师可要失业了。可以预见的是,未来一段长时间之内,建筑师的工作量会大了很多。


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新的分步工程证书

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在2019年12月1号之后拿到的开发许可,分步工程证书将会替代施工证书,或者是作为施工证书的一个额外要求部分。


这个分步工程证书(subdivision works certificate),是一个新的证书,很容易跟“分地证书(subdivision certificate)”混淆。


现有的施工证书,是可以用在建造的工作上,也可以用在分地上。而新的规定下,是施工证书只能用在建造的工作上。


如果开发许可包括了包括了分步的工作,那么一个分步工作的证书就是需要的。其实这一点如果是在公寓楼建造里面,既有建造,也有strata的分契,那么就是两种证书:分步工程证书,以及施工证书都需要。


跟施工证书不一样,新的分步工程证书并不是开发许可的一部分,这就给开发带来新的问题,如果在开发分地/分契的过程与开发许可不一致,这可能会导致重新申请的风险。

https://www.planning.nsw.gov.au/-/media/Files/DPE/Factsheets-and-faqs/faqs-EPandA-Part-6-subdivision-works-certificates-2019-08-30.pdf?la=en

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不再有临时入住证

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在新的规范下,临时入住证(interim occupation certificate)将不再存在。虽然在新的建筑里,部分区域可能还可以拿到入住证,例如:公寓楼,部分楼层已经建成,并且适合入住条件。


这是一个新的法律解释:一个部分性的入住证书 — a partial occupation certificate。这是一个入住证书给部分建好的建筑,然而整体的入住证必须在第一份入住证书给出后的五年之内取得,这是部分入住证的开发许可条款。


https://www.planning.nsw.gov.au/-/media/Files/DPE/Factsheets-and-faqs/faqs-EPandA-Part-6-occupation-certificates-2019-08-30.pdf?la=en


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法规中对于主要审批机构的强制性规定

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主要审批机构 (principal  certifying authorities 俗称PCA)将会被改名为“主要审核人”( principal certifiers)


主要审批机构(目前)通常采用与大多数公共机构相同的方法来实现合规性。也就是说,通过监督,教育(包括提供建议),并在必要时通过正式的执法行动。(其实也就说现在的PCA的权限并不高,不能直接指导承建商遵守法规)。


新的法规要求审核认证机构更强势的介入建造过程,甚至是需要依照法规对于不满足建造法规的事情,给承建商,包工头出书面的整改意见,甚至是那些并不是在最关键的建造节点阶段也需要监管。


https://www.planning.nsw.gov.au/-/media/Files/DPE/Factsheets-and-faqs/faqs-EPandA-Part-6-written-directions-notice-2019-08-30.pdf?la=en


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更早的聘请审核

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主要审核人在现行的制度下,需要在建筑物开始建造之前确认,即使有时候开发许可要求审核师更早的被确认,但是实际情况有时候并非如此。


新的法规,意味着审核师的更早确立,甚至在拆除物业之前就要确立。


其实我很少遇到在拆房子之前还没有确立审核师的情况。这也算是防范于未然吧。


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结语

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新的规范,我个人感觉会让设计的时间拖长了,不一定会影响审核时间,但是对于建筑设计来说,要求更高了,那种靠便宜价格来抢活的设计师未来存活的压力将会越来越大了。设计质量的要求更高了。其实这个对于开发商来说是一件好事,理论上那种DA 批了,但是却建不起来的设计图纸会越来越少了。对于买预售楼花的买家来说,也是一件好事,因为DA 图纸更接近最终建成的效果,现在这种预售楼书跟建成效果差很远的情况会越来越少。




最后如果大家对于房屋建造有什么问题,欢迎给我留言。

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作者: ganggouren

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