首页 朱明之关于建筑-公众号 疫情下的澳洲房地产开发还能继续吗?

疫情下的澳洲房地产开发还能继续吗?



房地产市场,在绝大部分时候都是一个资金的避风港。我个人并不会把房地产开发当成一个可以获得暴利的投资,但是如果能把风险控制下来,那么房地产投资绝对是一个安全的避风港


疫情,这是整个地球村人都必须面对的问题,这个对于每个人,每个家庭都是一个冲击。但是在商言商,这又是一个危险与机遇并存的时代。有的人亏了,同时也会有人赚。


19年年底到2020年3月前这一段时间,其实我们可以看到悉尼的房地产市场已经开始摆脱17、18年时候的低迷,开始缓慢复苏,拍卖的数量和价格都在缓慢上升中。可是疫情的爆发,狠狠的撞翻了这个趋势。


虽然,我们看到房地产中介们在各种场合卖力的推广,某些楼盘据说形势喜人。但是大的趋势我们都很难把握。话虽如此,很明显一点,政府并不希望房地产开发市场就此沉寂,最新的措施,甚至是允许工地7天工作,把施工定位为必要的商业行为,可想而知工程的存在,对于澳洲整体经济是多么的重要。某些数据说有30万亿澳币的GDP 是由工程所产生的,这个不知道真假,但是项目开发,对于政府保经济,保就业是必须的,而且会是大力扶持的。


说了那么多,感觉就是没说一样,一边说形势堪忧,一边又说政府会扶持,那么我们还要怎么把开发进行下去啊?


在我看来,风险控制将会成为房地产开发最、最、最重要的一环。这个风险,并不能仅仅看成是砍价,把所有专业顾问的费用砍下去就是胜利。我们要看的方方面面还有很多很多。风险控制,对于我来说,最重要的两点:1.成本控制;2. 质量控制




1. 成本控制:


开发的成本,最大的其实是买地成本和建造成本。买地,我们都知道,从小就从各种渠道听到的,学习到的,无论是买地还是买房子,最重要的三点:地点、地点、地点。也有的开发商把地点总结为4个 S:school, station, shops & safety,也就是学区、公共铁路交通、商铺和安全。


可是拥有了这4个S,是不是就万事具备了呢?


可以说用于了这4点,那么这个地段就算是非常不错的了,只是我们还要考虑买地的成本啊。


开发并不是简单的售价减去买价中间的就全是利润。中间还有各种各样,名目繁多的支出,通常会把投资者搞得措手不及。


举个例子:在某个华人区,有套旧房子,地700平,面宽只有12.5米,地块很深很长,虽然说council 的规定,最小地块面积是350平米,但是要做分地,这块地的面宽还不能满足要求,council 规定了面宽最少15米才可以分地。那么这样的地,我们能怎样开发呢?


同地段的旧的联排别墅,占地大约350平米的,大约是170~190万,但是是属于搬进去马上就可以住,不需要修修补补的。而同一条街的别墅,占地500平米左右的,大约估价在250~300万之间。


那么作为投资者,我们应该怎么算这笔帐呢?


以下是我的计算方式:

  1. 这块地占地比较大,比同一条街的其他房子占地都要大一些,所以全新的房子,如果设计和建造比较出色的话,估价可能可以卖到320~350万左右;

  2.  这块地的容积率是 0.4:1,也就是可建280平米,安装好一些的装修标准来计算,大约3500~4000块每平米,那么设计连建造费用在120万以内,含GST;

  3. 那么这块地的买地费用,不能超过200万,这200万不仅仅是房子的买价噢,还有很多的支出,它们包括了:

  • 买房子的价格,

  • 印花税,

  • 律师费,

  • 房子成交之后的银行的贷款费用,利息,年费等(这个一般是两年)

  • 房子成交,到建造完成这段时间的市政费,地税,水费;

  • 房子建完之后,进行销售的费用;也就是2~5%的中介费用;

  • 卖房子的律师费;

  • 卖房子之后的增值税,;

  • 广告费等;


那么反推过来,我要做到2年之后有钱可赚,那么也就是这套房子的买价是不能超过150万的。当然不同的朋友可能有不同的算法,包括每个人的融资成本能力不一样,也会导致这个算法的不一样,所以我就不去具体开展计算了。


我需要强调一点的就是,开发之后最终的卖价,已经会是这条街上的楼王的价格,换句话来说,这个预估的价格,已经是一个风险。


当然也有朋友会有疑问,设计建造费用会不会太高了? 有的project home 也不过60多万出头而已(不包景观园林)。


是的,是可以找project home,但是这个费用省下来了,售价也只能降下来。而且在这个华人区,便宜的project home并不太受欢迎,目前这条街project home 做的房子只有一家,周围一片区域,也不过2家,其中一家找到还是高端的project home,合同价在90万+GST。二楼的外墙用的还是hebel,而同等的价格,有的华人施工队都可以做双砖外墙了。

而这个房子最终的售价是170万,找好一些的project home 来建造的话,我预计两年后销售开价必然在320万以上,不然投资者基本会白忙一场。


但是这个风险与回报的对比其实并不划算,虽然说未来不会像现在这么极端的差,但是希望售价更高的话,没有好的设计和建造又很难吸引高端买家,毕竟是300万以上的预估卖价,少于好几年的市场发展,期待2年之后就有回报的话,这样的投资风险绝对是过高的。




2. 质量控制


我有个朋友,每当我提起质量控制的时候都是一脸的不屑,他说:tony,你就是要提倡我们多花钱,多花钱,多花钱,你就像个唐僧一样,喋喋不休。


确实,他说对了。


在澳洲,基本上还真的一分钱一分货,你不可能指望别人免费干活的。曾经帮一个客人验房,这房子建造之前,我曾经邀请过我熟悉的,知道会有质量保障的施工队去报价,结果比后来胜出的施工队费用多了接近10%,那没办法,毕竟投资方是要看利润的对吧,价格上多了10%,那么投资者不可能傻乎乎的冲过去啊。


其实投资者也清晰明了的知道我推荐的施工队水平绝对是好的,他也参观过两家施工队做过的项目,他也知道另外一家质量一般般,但是价格,利润摆在面前啊。


所以投资者的选择是选择更强的监工管理,但是把项目交给便宜的那家。他觉得只要管理到位,问题就能控制得到。


结果呢?


砌外墙砖的,第一天来的是老师傅,砌的很整齐,投资方监工的来看了,满意。第二天监工没来,砌砖的换成了小工,跟第一天砌的完全没对上,可怜这个是外墙砖啊,不是common brick,也就是说这就是最终的外立面。


这是一套双砖墙的房子,内墙砖居然有3种不一样的砖,很明显有部分是不知道那里拆房子拿回来的回收砖。这个导致了什么呢?内墙砖居然不是直线的,竖向居然有个弧线。


木框架,同一个室外檐棚,前面9条都是蓝色的木条,也就是做了防白蚁的,接下来的居然是黄色的,没有做防白蚁处理的,两种木条,价格差了3倍。


这个导致了我们做监工的,基本每天都要去现场跟施工队沟通监理,我们去一趟都是按时薪算的,这个就大幅度了增加了整个建造成本。严厉的监工下,施工队就开始找各种借口来增加费用,这个又反过来增加了监工的工作量。


每一个区域都有属于自己的建造造价的,追求廉价,不是不可以,但是也要跟同一个区域的价格匹配才行。例如:在水边3公里范围内的房子,按照规范,外墙涂漆是需要防潮,防盐的,所有的钢材要么是不锈钢,要么是热镀锌处理过的钢材,这直接就增加了造价。


如果按内陆的方式来建水边的同等设计的房子,两者差价可以高达50万甚至以上。全屋的外墙漆,在水边的可以高达2、30万;而门窗的用料更是讲究,一套房子下来,光门窗贵上十来万很正常。


用内陆的方式来做水边的房子,不到半年,油漆、钢材都会出问题的。


也有朋友跟我说,我选择大的project home,有品牌的,什么都不管了,谈好一个价格两眼一闭,不闻不问,直到建好,直接拿钥匙这样其实也无不可,只是其实project home 开价虽然低,但是一旦把所有东西都升级了,其实跟在外面找私人builder 建造差不多,而外面找的私人 builder,可能还更具灵活性,有更多的事情可以协商。


这个就真的仁者见仁智者见智了。




后记

在澳洲,做开发,门槛很低,你只要有钱就可以做开发,所需要的专业团队都可以在外面找得到,关键是找到合适的人选,一个真正懂行懂专业的团队能事半功倍的。疫情危机之下,其实还是危中有机的。


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作者: ganggouren

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