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冷弯薄壁型钢体系案例《townhouse/联排》

在土地自由交易的国家,买一块大地,重新规划成几个小户型,分别出售。这是国外常见的房地产开发商的生存业态。


下面的案例为南美洲一家公司的项目。该项目为典型的熟地开发,从周边环境看基本都是独栋别墅,开发商在一个独栋别墅的地块上,申请了六套townhouse。


工厂预制版块

除外墙做了预制OSB板,内墙均为轻钢光骨架

楼板采用大截面C型钢,阳台悬挑

在发达国家,对于这类项目最重要的概念是“partywall”的防火,也就是分户墙,从上图可以看到这个项目没有做分离式分户墙,这在英美澳等地区是不合规的

典型的外墙构造,OSB板+呼吸纸+水泥纤维板

室内石膏板

独立的钢结构楼梯

完成状态


补充字数

以下划线内容节选自天涯,很早很早之前的一个帖子,博主fengamin人好,介绍了很多在墨尔本做开发需要注意的事项。

结合自己多年从事澳洲集成房屋销售的经验,总结一下如何对付不靠谱的客户。

批文就是town planning,在墨尔本小到在后院盖个棚子,做个decking,后院建个房子,大到分割土地成几个townhouse,盖公寓,都要批文。


解释:很多客户随便拿两张图纸就要求报价,此时第一要务是搞清楚对方有没有批文,如果连批文都没有,那就是八字还没一撇,所以这种客户可以先放放。

  


买的时候可以商量长的settlement,也就是交割期,交割期越长,比如说一年,那么你可以在这一年内做批文,还不用掏利息钱。看你具体怎么和卖家商量交割时间和价格了。

解释:从拿到地,到批文做下来,一般公认的时间是一年。  


买下来后,赶紧去做re-establish boundary survey, 和 feature survey, 两三千吧。 同时可以找设计师做最初步的规划设计。设计师做出的初稿拿给你看看,做些修改就可以上交council做pre application meeting了。这时候有几个注意的,第一,为了节省时间,最好只改重大的细节,小细节留给后面的环节去改,这样节省时间。第二,有些council近段日子非常忙已经取消了pre application,那你的设计师只好花钱请town planner咨询,直接一次递交申请。

递交了申请,council肯定会返回一些什么意见,例如删除个房间啊,哪里再退后一些啊之类,设计师改变后上交council,如果council满意,就会发advertising,也就是14天公示,加14天等邻居的反对意见,一共28天。放心吧肯定会有人反对的,要是你的开发案没人反对过,都不好意思出门打招呼。
如果有人反对呢,在那个28天内他们会写信给council,说明反对意见,council会根据召集一个会议,由反对方,council,还有你的设计师一起,当然你也可以去。看你另据要你做出哪些改变,如果对你利益侵占太多,你可以不同意。接下来council也会审核你的规划案,如果符合规划法,就会发notice of decision给你,也会发给反对你的邻居,如果28天内邻居没有上VCAT上诉,那你的NOD就可以转为planning permit,如果有上诉,那就花些时间,花几千上万和邻居打个官司。在VCAT打官司是个很普通很正常的事,开发商上VCAT太稀松平常了,当然也是看投资回报比吧,看值不值得耗费那个时间。你不可能为了100mm的房间大小多花半年去打官司吧。


  拿到planning permit,恭喜你,你可以去做各种图纸,申请贷款,预售,然后开始建了!
解释:各种图纸就是施工图了。如果能力不强,这个阶段没有介入,那么客户申请出来的图纸一般是传统木结构,你要做就要大量变更,所以能在这个阶段介入是最好的。当然,你得水平得达到交上去的东西不至于low到让人家笑话。国内有这个能力的企业基本没有。

  

但是做公寓的同学先别高兴太早,你拿到planning permit还仅仅是过了第一关,后面还有一些关卡是为公寓同学们准备的。做公寓的开发商拿到了townplanning permit并不意味着你就可以开工了,你的图纸还要经过消防部门的审核,他们会叫你加消防喷头(造价几十万澳币),叫你加消防栓(几万澳币),叫你改布局,有利于水管的覆盖。过了这一关,才算是真的可以开工!所以在做公寓规划的时候,千万别舍不得钱找一些便宜的architect,最后花钱更多


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作者: ganggouren

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