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笔记《墨尔本房地产开发》

引子

一位中国房地产开发商来墨尔本买农场地转用途,结果因为刚来不懂,付了17万澳币现金作为订金,并且签的是无条件合同,才发现这块地有个环境部门的Overlay,因为这块地里有个井,这个井里生活着一种珍贵的青蛙物种,不可以开发,最后这17万澳币就不要了,地也没买。


开发费用


除了建筑本身的费用,你要考虑的有:


供水公司的增容费用,分水表费用,废水接口费用。


门口有没有电井?没有电井要考虑做电井的费用。


你的项目多大?有几十套公寓那么大?那要考虑电力公司会不会在你项目门口加个几万块到十来万的变压器!会不会你的项目的新车道旁边有电线杆?要移这个电线杆也要准备万来块钱。


新项目的地块里废水管道接口有多深?按照每米2600来计算吧。要是有3米深,那就准备8千块来做Boundary Shaft吧。


新项目的Fence要不要重新建?要的话也要算上,几千上万也很容易,Builder有的也不包这个。


这个地区的公共用地补偿费是几个百分点(Public Open Space Contribution)?如果你分了3块或以上的地,注意这个费用,可能是Council对地估价的2%,你买来的地如果是100万,那么2万现金就要白白交给Council。有的海边的区还有10%的。


如果你买来地是放在公司名下的话,那你卖地的时候要不要包GST?问清楚你的会计再做决定。别最后卖完房子还给税局几万GST,那就白做了。


有没有把卖地的时候的中介费考虑进去?2%也就这么没了。


设计费呢?别忘了设计费。做个批文一万到两三万都有可能。加上施工图工程图,再来一两万。澳币!


做项目要是贷款,可千万别忘了算利息,利息也是占成本中很大的部分。一百万的项目一年7%的利息可别忘了。


影响建筑成本的因素


1, 坡度。坡度除了影响造价,还影响销售。例如老年人就不喜欢上5个台阶再进家门。坡地也要做切土和回填,影响土壤等级。雨水排水系统(Retaintion System)的要求可能也会增高,从而大幅增加造价。还有可能太陡,切到Water table,造成漏水问题,为了做防水系统,也会增加造价。


2, 植被。大树有可能是压垮你的最后一根“稻草”。砍一棵大树有几千的,连申请带请人来砍,都是成本。砍完了就完事了?NO, 还有树根呢。要确保树根死了,要把最后的树桩挖走处理掉,负责大树根会导致土壤水分不平衡,造成地基运动。这是能砍的树,问题都不大,还有不能砍的树呢。如果是有Council注册的保护树种,若非这块地真的是超有价值,便宜量又足,那么尽量就别买了。你看上了这块地,申请砍树,还得有正当理由(当然你可以想什么办法让这棵树提前寿终正寝),整个过程下来也是费时费力(要记得费时的意思就是你还在付利息,时间就是金钱真是一点没错)。看看planning scheme对这块地有没有植被保护,例如significant vegetation overlay,如果有类似的overlay,可能需要额外交钱,也可能需要其他部门批准,也可能根本不让你碰这棵树,你也就别想着开发的事了。买地钱看清楚!在哪里看呢?Google一下 vic lands,去land channel的planning maps,点选你的地块,生成报告,你就能知道你的地上有什么overlay了。


在有些区,你自己的地上有树就算了,甚至你要小心邻居家的树刚好在Boundary上的情况,有些council不在乎,但有些council很小心,如果你新的开发项目刚好在这段Boundary上有外墙,那么意味着你的地基边梁会切断别人家的树根,别人家的树因你的建筑行为而死,有时候真的会惹来麻烦。所以council可能不批你那么多你想要的房屋数量,以保护环境。那你不就亏了么。买地的时候小心。反正一般离大树6米内不可以建筑。对树对地基都不好,在心里自己做初步规划的时候可以大概考虑一下这个6米原则。


看地上的树对规划有没有影响,当然最好的办法是在买之前找设计师看一眼,如果看的第多,想粗略判断,那么就可以初步用6米来看看。有时候树种特别高大就不止六米了,最多到1.5倍的树高范围内,你不可以建房子,或者要用很多水泥来建一个300宽,2米深,数米长的钢筋混凝土墙来挡树根。


3,Heritage。 也就是文物遗产保护。有些80年以上的老房子,已经被政府保护了,没有特别许可,不能推倒的,只能翻修,即使翻修也得重新申请规划批文。所以在买地的时候的section 32文件里看有没有Heritage overlay。如果有,可能不能推倒重建。


4,Easement。 也就是废水管道。买地的时候要看你这块地有没有通废水管道,管道位置在哪。如果在很靠边界的地方,或者在邻居一侧,那都是有开发价值的。如果在靠地的中间,那就失去了开发价值,因为管道上不可以建筑的。有一个原则叫angle of appose,在这里打字解释真的不方便,不如有兴趣的人自己google一下,你看到一个管道,在切面图里,从管道底面向右上45度画一条线,那么这个线内括走的土地,是不能建筑的,看看这条线括走了多少地,你就知道你的地有多少开发价值了。


5,  services。 也就是水电煤气,雨水和废水的排水系统,也会影响你的造价和开发价值。例如你这块地的雨水排水口在50米以外,你意味着你建成房子后(分地),要从地下挖洞连通50米外的雨水管道,50米的地道价格大概也在万来澳币吧。新的连排别墅也需要把电线从空中改成地上的电井,这也是数千的费用。所以在section 32上看清楚,service都在哪里?


有过一个客户的开发项目,新的车道需要移开现有的一根电线杆才能做,这不是找刺激么。好像最后花了9千多吧。


那你在看地的时候,心里琢磨将来怎么分地,可要看看门口有没有电线杆或者树木挡路。可能会影响你报批的数量。


土地性质


Mixed Use Zone,是在之前的基础上改进了,最高建四层,可以建高密度和中密度房型。可能在火车站附近会遇到这种区划。对高度限制不严格。如果申请的话,可能批给你更高的高度。


Residential Growth Zone,是新引进的区划。可以建Townhouse和公寓。限高是13.5米,当地Council有权规定当地的限高。最高四层。在社区中心和火车站附近能遇到这种区划。


General Residential Zone,新引进的区划。可以使用现代设计风格,只能建独栋房屋或者townhouse,限高9米。


Township Zone,改进型区划,可以建独栋房屋和townhouse。限高9米。在房屋增长缓慢的地方能遇到这种区划。


Low Density Zone,这种区划就只能建独栋房屋了。偏远地区比较常见这种区划。



关于builder


墨尔本的Builder名声都不好,这是因为建筑本来就是投资很大的事,对建筑商来说也是风险很高的。开发商和建筑商是利益矛盾的双方,也就可以理解了。建筑商也知道开发商会四处询价,那么报低了价,能吸引到开发商,但自己的利益却得不到保证,万一哪个地方出差错,就白干了,还能赔进去。如果报高了呢,显而易见,开发商也不找你呀。


于是建筑商也很无奈,只能在报价上耍花招了。所以开发商首先要多找几家builder要报价,其次要做到Compare apple to apple,不要错过实诚的builder。有些建筑商故意一开始把报价写的很低,等你真的开始和他合作建房,发现很多容易有风险的条目其实都没有包括,最后要多加钱。也可能有些装修材料没有包括,或者配置很低,最后要多加钱。避免这种情况就要 Compare apple to apple,便宜的不一定是最好的。

有个中东某国的人是个builder,在华人圈里小有名气,他用很低廉的报价吸引了40多个客户,很多都是中国人,签了合同,收了定金后,就什么都没干,直接拿着大额定金跑路了,手机永远不接。便宜的东西背后可能有陷阱。


建筑合同法里规定了一种条款叫Provisional Sum,这个是说,如果在签合同时,有些成本无法计算,那么要给出一定的预测和机动款,最后多退少补。有些事例如挖地基,的确在开挖前是不知道要挖多深才能见到hard clay的,那就只能这么规定了。所以开发商有可能还要往这种事里多加钱。很多小开发商现金又不多,全靠贷款,那么就要小心这种事了,在买地的时候就要看土壤检测报告,到底大石头多不多,Hard Clay在几米深,坡度不要太斜等等,以避免provisonal sum。


Provisional Sum的例子不止地下碰到石头。在特别差的土壤等级也会遇到,不开挖是不知道出土量有多少,浇筑水泥的工程量有多少,所以也要作为provisional sum。基本上在开工前无法确定成本的,都要归到provisional sum里。坡地也会遇到。做装修工程也会遇到这个。


建筑成本和开发成本是有区别的,区别就在于有些分项builder是不负责的。明显的地方好说,例如水电煤气的分表费用,增容费用。但有些builder就跟你玩游戏了。所以有些报价看起来好便宜,但是fence不包,driveway不包,new crossover不包,landscaping 不包,那这些就真的变成你这个开发商的开发费用了。你当然是想风险越小越好,所以你想让builder包的越多越好,一个项目上百个分项,有时候builder自己都会遗漏,何况作为开发商的你呢。所以越仔细研究,越小可能性产生冲突损失钱。


上面说的是包活给builder,这种建筑方式,尤其越大的项目,builder收取的利润会越高,例如3个unit以上,因为现场的各种突发状况因为规模问题,变的会有更多影响力,builder一个不小心,就会亏钱。所以builder会尝试多收一些钱来保护自己,以防哪个地方没估计到。除了保护自己的钱外,再加上利润。这种做法大builder除外,因为他们有独立的预算部门,来控制成本。


Builder如果没做好本分,最受伤的其实是开发商。我接手过几例builder没算好报价,或者没运作好财务,申请破产,把开发商的项目扔在那里,2年之久,木架都变黑了,最后又花很多钱重新返工。开发商两年的银行利息都够买辆奔驰的了。


所以挑选builder挺重要,有些builder就是干活的匠人出身,不懂管理,做一两个项目还弄得清楚,做三四个项目直接就乱套了。把这个项目的钱用在另一个项目上的,用客户的钱买四驱车的,导致项目无法进度,都有。而且有些builder自己是工匠出身,自己建房子可能成本低极了,就以为给客户也可以这个价格建,结果一下3套房子到手里来,忙不过来,又因为报价太低无法雇人,项目只能扔下了。


所以我个人看来,懂管理的builder更重要。


另一种和builder合作的方式。


这种方式其实会省钱,风险也降低了不少。但是前提是自己要多少懂一些建筑。具体做法是,你雇佣这个builder当project manager,给他管理费和builder license的使用费。


作为开发商,这样做的好处是:


第一,降低了成本。因为Builder通常会收取建筑额的20%以上作为利润和风险规避,有的也会只收取15%到18%。但如果你雇佣builder做project manager,你付给他的钱可能只需要5%到8%。项目越大可以谈的空间越大。但这样的方式也有一定的要求,例如作为开发商你的现金流必须很强大,背负着80%的贷款就别这么搞了。


第二点自己对建筑最好比较懂,有的不合理的事情也能反应过来。


第三点,倒是不用担心你的manager会拿回扣什么的,这种事很少,我以前为别人当manager的时候,澳洲本地人想分包我的工程,只是打电话来求,没有一个给我钱或者物什么的,连杯咖啡都没请我喝过。


所以manager传统trades坑开发商还是比较难。避免这种情况也不难,就是在开工前找预算公司做个项目预算,严格按照预算施工,不会出格到哪里去。



质保问题


澳洲新房的质保是出builder license的人负责的,和开发商无关,这点和中国不同。所以房子没盖好,以后有质量问题,是找builder的。


涉及到建筑行业的保险


有几个必须要知道的概念。一个是New home warranty insurance,也叫Builder’s insurance,这个保险呢,是开发商付钱,builder代买,QBE出售。保护什么呢?注意了,保护的是业主,如果物业出售了,保护的是随后的买家。保险期限为:结构性的defect保6年,内装修defect保2年。注意了,你买了这个保险,并不是说出了建筑上的质量问题就有保险赔付,千万别听人忽悠,这个保险只是用在当Builder破产、消失、死亡时,Builder无法履行其责任,那么保险公司会介入对业主进行相应的赔偿。


听起来是不错,但是这个New Home Warranty Insurance基本上只赔付建筑额的20%,也起不了大的作用,其二是耗时极长,数年不赔付都不奇怪。所以如果摊上一个坏builder,拖着你的项目不做,那就变成一个非常劳民伤财的局面了。


另一种保险,就是Public liability insurance,这是builder的公共责任险,当第三方在工地上受伤、死亡,或者工地丢失、损坏东西,保险公司赔付builder。这个保险和开发商无关。开发商应该自己买保险,保护自己的公司。


还有一种息息相关的保险就是work cover了,只要是有雇员,就一定要买这个保险。也和业主无关,是builder买给自己员工的。



关于搞开发和利润率的认识


曾经无数次国内来的开发商问我,在墨尔本这里搞个项目,办批文一年,建筑一年,最后年利润率也就10%,搞什么搞啊,也就比存款利息高那么些而已,在国内随便哪个项目都50%到翻几倍的赚,澳洲怎么比的了?


这话没错但也不对。这涉及到对澳洲做开发的方法和认识问题。


在澳洲稍微大一点的开发商,手里都攥着几十块上百块的地,而且现在进行施工和开发的,基本上都是十年前到数十年前的土地。而中国开发商一登陆,在不熟悉澳洲国情的情况下,立即购买土地,立即开发,不顾市场行情,并且最糟的是,如果多买一块地来进行储备吧,情况不熟悉,想就从一块地开始个试验田吧,最后发现不赚钱。当然不赚钱了,开发模式不正确嘛。


如果你是想成为职业开发商,以做开发商为接下来很长时间的事业的话,那么首先你手里至少要有两个项目。从刚一开始,一个项目报批,另一个项目待批。等到第一个项目可以开工的时候,第二个项目可以报批了。等第一个项目完成了,第二个项目也可以开工了,那就要买第三个项目了。这样链条才能慢慢的转动起来,每次开工的都是3年前的地,慢慢的开发周期越拉越长,基本上要是能做到你现在开发的是你5年前的地的话,就非常成功了。如果只是指望一个项目给你回报30%的话,只能说澳洲的模式不是这样的。


当然也有小开发商是一边上班,一边用闲钱开发个几栋unit来补贴家用的,不在此列,为了利润最大化,还是自己做批文最好。买带批文的地的话……就看你议价的能力了。


关于批文


批文就是town planning,在墨尔本小到在后院盖个棚子,做个decking,后院建个房子,大到分割土地成几个townhouse,盖公寓,都要批文。

强烈建议,如果要以开发为事业的,最好多多的社交,多认识些Architect,engineer,中介之类,看到好的地的话,一个电话过去就知道能不能开发,开发成什么样。

基本上过程是这样的,你问问architect某块地能不能分割,能建什么类型的项目,是townhouse还是appartment?大概齐没问题就买下来。

买的时候可以商量长的settlement,也就是交割期,交割期越长,比如说一年,那么你可以在这一年内做批文,还不用掏利息钱。看你具体怎么和卖家商量交割时间和价格了。

买下来后,赶紧去做re-establish boundary survey, 和 feature survey, 两三千吧。 同时可以找设计师做最初步的规划设计。设计师做出的初稿拿给你看看,做些修改就可以上交council做pre application meeting了。这时候有几个注意的,第一,为了节省时间,最好只改重大的细节,小细节留给后面的环节去改,这样节省时间。第二,有些council近段日子非常忙已经取消了pre application,那你的设计师只好花钱请town planner咨询,直接一次递交申请。

递交了申请,council肯定会返回一些什么意见,例如删除个房间啊,哪里再退后一些啊之类,设计师改变后上交council,如果council满意,就会发advertising,也就是14天公示,加14天等邻居的反对意见,一共28天。放心吧肯定会有人反对的,要是你的开发案没人反对过,都不好意思出门打招呼。

如果有人反对呢,在那个28天内他们会写信给council,说明反对意见,council会根据召集一个会议,由反对方,council,还有你的设计师一起,当然你也可以去。看你另据要你做出哪些改变,如果对你利益侵占太多,你可以不同意。接下来council也会审核你的规划案,如果符合规划法,就会发notice of decision给你,也会发给反对你的邻居,如果28天内邻居没有上VCAT上诉,那你的NOD就可以转为planning permit,如果有上诉,那就花些时间,花几千上万和邻居打个官司。在VCAT打官司是个很普通很正常的事,开发商上VCAT太稀松平常了,当然也是看投资回报比吧,看值不值得耗费那个时间。你不可能为了100mm的房间大小多花半年去打官司吧。

拿到planning permit,恭喜你,你可以去做各种图纸,申请贷款,预售,然后开始建了!

但是做公寓的同学先别高兴太早,你拿到planning permit还仅仅是过了第一关,后面还有一些关卡是为公寓同学们准备的。做公寓的开发商拿到了townplanning permit并不意味着你就可以开工了,你的图纸还要经过消防部门的审核,他们会叫你加消防喷头(造价几十万澳币),叫你加消防栓(几万澳币),叫你改布局,有利于水管的覆盖。过了这一关,才算是真的可以开工!所以在做公寓规划的时候,千万别舍不得钱找一些便宜的architect,最后花钱更多。


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作者: ganggouren

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