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轻钢笔记《轻钢体系在老旧小区改造中的应用探讨》

前置内容

冷弯薄壁型钢体系案例之《旧城改造在欧洲》


第一部分 新闻

随着上海步入老龄化社会,给没有电梯的老旧多层楼房加装电梯是急需面对的任务。在6月28日上海市建筑学会举办的“生态智慧视野下的上海城市修复更新再造”论坛上,上海市建筑学会理事长曹嘉明提出通过“6+1”改造给老旧楼房装电梯。对此,有关部门表示加盖一层属于新建房屋,将会产生很多问题。

“上海老龄化人口达到户籍人口30%,并且老龄人口大多旧城区。”上海市建筑学会理事长曹嘉明指出,上海城市更新过程急需直面的一个任务就是电梯问题。曹嘉明介绍,现在上海全市各类用电梯超过20万台,数量位居全球各大城市中的第一名。而上海约1.2万个住宅小区当中,有电梯的住宅小区4000多个,电梯总数6.6万台,这其中有5000台电梯已经超过15年的使用年限。

值得注意的是,还有许多从上世纪五十年代到九十年代年代建造的多层建筑没有电梯,有些甚至九层楼都没有电梯,“包括上海某大学的教授楼里都没电梯,这个问题已经到了必须要解决的地步,这些老先生已经80岁,没有电梯上不去、下不来。”曹嘉明说。

对此,曹嘉明建议,可以对多层居民楼进行加层加建、实施“6+1”模式,即在原有6层老房子的顶层再加盖一层,加层出售所得用于补贴电梯安装和保养费用,从而实现成本覆盖和市场化运作。“我知道不少公司对此非常感兴趣。上海的房价已经相当高了,而且这些老旧小区都在黄金地段,加盖一层住宅的市场价非常高,成本覆盖绰绰有余。”曹嘉明说,不过他也指出,要推进这项工作涉及到很多政策问题。


第二部分 程序正义

1994年前美式橄榄球运动员辛普森(O.J. Simpson)妻子被杀,种种迹象表明辛普森是最大嫌疑犯。但在庭审过程中,辩方律师指出,警方用普通纸袋代替专门塑料袋来包装新鲜血痕,影响DNA检验鉴定结论;其次,在血袜子上发现一种人体中没有的EDPA化学物质,说明此血为保管时染上而非被害人流出;第三,辛普森当庭无法戴上警方提供的带血手套这一证物。由于警方的几个重大失误导致有力证据失效,虽然刑事审判结束4个月后,辛普森被民事判定为对妻子死亡负有责任,但在刑事审判时辛普森却无罪获释。

连民事判定都认为辛普森对妻子死亡负有责任,但美国法院却宁愿放弃辛普森有罪这一概率较大的实体正义,也遵循程序正义原则宣判辛普森无罪。

诚然,辛普森案曾被称为“世纪审判”;但中美法律有别,美国法律和中国国情毕竟不同。不过,随着《刑事诉讼法》等法律修改,依法制国的进一步推进,国家正越来越重视程序正义问题。

我个人也认同程序正义比实际正义更重要,但程序是否合理,是否有程序就是另一个问题了。


第三部分 如何设计一个“合理的程序”,规避种种问题。

很多政策问题”的本意就是这事儿压根就没有一个可以遵循的“程序”,换句话说,你想做,但也摸不到头绪。本人的一点思考:

1、加盖层的技术问题

这个阶段应引入一个房屋鉴定机构和有资质的设计院。对加层的安全和技术方案进行评估。但是以目前的设计市场业态,愿意非批量做这个工作的设计院应该没有。采用轻钢体系做这个加建是比较安全和合适的。

2、加盖层的产权问题

这个阶段可以采用租赁使用权的形式规避产权。比如,初步设计为50年设计使用年限-楼龄=租赁期。将租赁期的租赁收益作为标的进行转让,如作为长租公寓。

3、利益分配的问题

非上人屋面的产权是所有业主共有。租赁费用除应覆盖加装电梯的费用,如有剩余,则应全体业主按面积共享收益。一旦成型,多赢不说,且市场潜力巨大。上文也说了,这些住宅多处于市区黄金地段,租金不菲。


下面的图片是国外一些多高层建筑顶层采用轻钢加建的案例,既有新建,又有改扩建,可资参考。

 



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作者: ganggouren

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