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笔记《NSW房地产开发》


申请房屋修建,设计申请有两种方式:

  • Development application,通过之后再申请Construction Certificate,这种方式快则2个月,慢则半年甚至更长;

  • Complying Development Certificate,简称CDC。俗称建造快速申请,只要手续齐备,报建申请最快2周左右就可以下来(PCA需要通知邻居,14天之后才可以拿到审批,所以正常来说审批所需一个月)。


第一部分 DA申請

起房子,做设计,我们听得最多的就是DA申请,那么什么是DA申请呢?

简单来说,DA全称是Development Application 也就是发展申请。做这个发展申请,对于别墅,或者小规模的联排别墅来说,是任何人都可以做这个设计的,甚至绘图但是在设计之前我们需要知道的是需要满足怎么样的设计规范。


由于发展申请(DA)的审批,关注点是规划上的大方向,所以相关的审核条款也是跟规划上的要求相关。作为设计者,我们需要查阅当地政府对于发展申请的规划条文,通常包括了LEPDCP


Local Environmental Plan —LEP

LEP全称是LocalEnvironmental Plan,本地环境规划。这里需要注意的是LEP,是法规,是有法律效应的条例,设计上必须严格遵守的条款。如果设计上想挑战这些条款,那么就需要做planningproposal,也可以叫SEPP1 申请,通常这个是对于开发商来说需要关注的地方,在这里先不论述。


LEP可以在每个council的网页上找到,以前通常是分成好几个PDF文件,自己根据细分的区域来找到相关的文件来查询资料。近年来很多资料都被做成了网页版,只要输入地址,就能找到相关的文件,节省了大量的查询时间,也最大可能性的减少了错误。例如在大量华人聚集的Chatswood区所在的WilloughbyCouncil网站就有这样的网页版服务:

http://mapping.willoughby.nsw.gov.au/Exponare/RestPublicApplication.aspx

 

另外悉尼的新南威尔士大学,COX Architecture (考克斯建筑设计事务所)Urban Development Institute Australia (澳大利亚城市发展协会联手合作设计了一个全新的网页基础的App,名为UrbanPinboardhttp://www.citylifelabs.com.au/urban-pinboard 将会把所有council的这些资料整合成一个更便捷的app给开发商使用。

 

对于普通房东来说,LEP一般情况下包括了以下相关资料需要了解的:

  •  Zoning map:(一般住宅设计关注的是R1R2R3, R4 and B4 zone),这个是房屋所在的区域是属于哪一个区域,低密度(R1R2),中密度(R3),高密度(R4),还是商住开发(B4zonemix-used)。

  •  FSR floor space ratio)容积率,也就是建筑面积跟土地面积的比例,这是代表了一个地上允许建多大面积的房子。

  • HOB height of building),房屋的限高,一般来说R1R2的房子(house)限高不能超过8.5米~9,具体要看council要求,R3 (中密度)一般不超过5R4的一般可以建5层以上。从这里也可以看到zone的重要性。

  • Heritage and conservation(有历史保留价值的区域)。有时候不仅仅是房子本身有历史保留价值,有的区域的树木也是有历史保留价值的。这个对于房屋买家来说是一个很居争议性的话题,有的是房子的正面有历史保留价值,有的是整栋房子有历史保留价值,如果遇到这样的房子,建议房东一定要请有经验的建筑师和文物顾问一起协商设计方案,缺一不可。

  • Bush fire zone (山火危险区域)。如果房屋在这个区域里,理论上可以把距离房屋近的树木砍掉而不需要申请,但是个人经验,这个并不是必然。这些区域的房屋设计会有一些特殊的要求。

  •  Land Size (土地面积)或者是Minimum lot size (最小土地面积),这是一个牵涉到开发分地的条款。假如最小土地面积要求是350平米,而地块只有600平米,那么这块地就不满足分地要求,如果需要加建多一套房子,那么可能只有加建奶奶房(granny flat);如果占地有700平米或以上,那么就可以申请分地来起两套房子,或者是联排(duplex)别墅。

Zoning里面还需要关注的是

AcidSulfate Soils Map(酸性土壤地图),

Land Reservation Acquisition Map (政府保留用地,一般会用作基建设备),

SpecialProvisions Area Map (空间保留用地,一般用来做公园保留用地),

Activestreet Frontage (活跃街面用地,一般为商业街区用地)。


看完LEP,朋友们就可以对自己的房子所在区域有了一定的了解,也可以对自己房子进行怎么样的改造有了最初步的想法。但是这并不是本地政府对房子设计的全部要求,做设计前,我们还需要了解另外一个很重要的规划文件— Development Control Plan 发展控制规划,简称为DCP


Development Control Plan —DCP

发展控制规划,是一个牵涉到房屋设计的规划,这个规划基本是控制了房屋从设计到建筑整个流程,包括了以下几个方面(在这里,作者按自己经验把设计重点需要关注来排序,而不是按council网站上的排序方式):


  • Building Height(建筑限高),虽然在LEP里面已经有阐述房屋限高,但是在DCP里面对房屋限高做出了更详细的解说,并且配出了图片解释,下图是关于8.5米限高的图片解释。


 

  • Building Envelop and Setback (建筑体量与红线退缩)。请参考以下图片:


    需要注意的是每个council对于建筑红线退缩都有少许不一样的要求,即使是同一个council,也有可能有特殊区域有不一样的要求,这个必须是每个房子都要重新查阅来确认的,并不能说邻居做了,我也一定能做。虽然理论上有很高可能性,但是还是要重新审查的,这一步是不能省略的。

 

  • Character, Design, Streetscape and View Sharing (特性、设计、街景与共享景观)。对于很多朋友来说,房子是自己的物业,情理上来说,应该对物业拥有绝对的设计与管理的权力。这个在澳洲却并不是这样的,对于政府来说,对于规划来说,房子并不是孤立的,一栋房子的外观有可能对整个街区,本地环境造成或多或少的影响。作为一个民主社会,所有建设都需要符合大众利益。这个对于很多朋友来说都需要进行一个观念的转变,或者理解,在做设计的时候需要减少对现有社区的影响,不然可能会遭到周边邻居的反对而造成发展申请不能通过。以下图片是Willoughby council对于新建设对于景观影响的要求。


  • Sustainable Development 可持续性发展。这是在设计上非常大的一个课题,它包含了,日照、采光(室内与室外),通风,保温,隔热,隔音,景观与物种,节能,水处理(集水箱与污水处理),建材使用,健康与舒适,垃圾处理(主要针对建造过程中产生的垃圾)等等。这里的规范甚至会牵涉到屋檐延伸的长度,开窗的大小,窗玻璃的选用等非常细致的要求。所以在DA申请的文件里面,还会要求有BASIX certificate(可以通过BASIX顾问来协助,有的设计师也可以做)。以下图片是Willoughby Council对于可持续性发展的一些要求的范例:



除了以上几点以外,DCP还有关于景观设计的要求,例如绿化的占地面积;私人开放空间的面积要求,隐私的设计要求等。

 

Development Application —DA 发展申请

在了解了LEPDCP之后,我们就可以开始进行房屋的设计与申请了。在这里请留意一点,LEP是一个法规性的要求,而DCP是一个控制性规划要求。但是在实际设计中,我们通常不会百分百满足所有LEPDCP的要求,所以在某些情况下可以跟council协商,举个简单的例子,CouncilLEP要求限高是20米,而我们在做apartment设计的时候由于地块落差比较大,为了能建设更多套数,设计的时候可能会局部突破了这个限高要求。这样就需要跟Counciltownplanner进行沟通,协商了。


因为development application是可以协商的,所以在做开发设计的时候通常都会或多或少的去挑战一些规范要求,以达到利益最大化,这也是为什么我们会推荐找设计师、建筑师去进行开发报批的原因。


但是也正因为各种不确定性,甚至counciltownplanner可能会中途换人而导致审批的难易程度有所改变,所以没有设计师会保证DA100%通过的。找设计师或建筑师进行DA申请的朋友需要留意一点,设计师或建筑师收设计费,是在完成DA文档之后就会收齐所有设计费用。如果设计里面建筑师已经强调了不可行,而甲方还是要求,从而违反了council的要求而导致DA不能通过的,建筑师会收取额外费用来修改图纸帮助DA获批。实际操作中图纸修改所产生的额外工作量和费用,是需要甲方和建筑师相互协商来解决的。

 

说到这里,希望大家能明白一点,建筑师并不是一个绘图员,他们是一个项目的设计管理者,在最大可能性下满足本地政府的规划要求,同时满足甲方对房子的功能与美观要求的前提下管理设计,绘图只是这个工作量里最小的一个部分。


第二部分 

开发申请的流程:

在2018年3月1号之后,开发流程也有所改变了,借用Willoughby Council的DA流程图来解释一下:



开发申请的审批:


Council对于开发申请,也就是我们俗称的DA,他们的审核报告关注点如下:

1. Purpose of Report, 报告书的目的列举出这个开发申请是到底做什么的,例如:Development Application for demolition of an existing dwelling and construction of a new two storey dwelling at xx, xxxx road, Willoughby (此开发申请为拆了现有房子,原址建造一个新的两层房子,地址为xx号,xxxx路,Willoughby。


2. Evaluation 审核。 这是Council官员对于这个审核的建议。 他们根据LEP,DCP里面的条款对开发申请的设计进行审核,这里阶段还会有一些关于这个地块以前的一些历史背景的研究,还有景观(对本地树木)的分析,内部讨论的记录,最后才是结论,也就是本文的列表中提到的Section4.15  Evaluation 审核(旧规范里的Section 78C)。


3. 审核图纸的盖章。council 如果开发申请,那么所有开发申请的图纸都会被罗列出来,然后council 都会在上面盖章的:


4. 在开发的施工申请之前。通常来说,Council 即使通过了开发申请,他们都会列明一些条款条例需要申请者注意的,例如:要保护某几个大树、车道的补充材料、给本地基建提供的贡献费(以前的Section 94或94A, 现在的Section 7.11, 7.12),Sydney Water的费用,景观设计的细化图纸等等。


5. 申请入住证明所需条件。这里通常包括了:消防的要求,BASIX 的证书,山火的保护结构(在山火保护区内的建筑构件要求),污水处理,雨水再利用系统,植物的种植要求等等。


以上是Council 对于一个开发的审核总结报告。下面举例说明一下Council 对于设计的审核标准:

Council 对于一个开发的申请是根据LEP 和DCP 里面的条款来进行审核的,这个审核的标准每个Council 不太一样,甚至不同的officer 有时候也不太一样。例如上表所示,这个开发申请的可建面积已经超过了容积率的要求,多了大约4.4平米(大约2个小卫生间的面积),审核官员已经注意到了这个,但是对他来说这属于一个可接受的范围,因为按容积率来说只是增加了0.05:1。另外一点就是限高,设计图里的限高并不完全满足DCP的要求。


审核官在表格里增加了note 1 和2,然后解释了为什么他觉得即使不完全满足条款,但是还是可以通过的原因。


这个在其他开发里也有类似的情况:

一个是建筑占地比例超过了6.2%,另外一个是前院的退缩部分超过了7.5m退缩的要求,但是审核官员也同意了要求。


笔者在这里还是要提醒一下,并不是所有官员都会同意的,还是要每个案例来分析处理的。在审理里,官员还是会列出来他觉得可以通过的原因的。




总结:

每个开发,无论是大还是小,政府的审批流程还是非常的严谨的,每一张设计图,里面的数据分析,审核官员都会详细检查、审核,有时候他们也会网开一面,这里面的尺度把握一定要注意好分寸。最好的方法就是在递交开发申请之前先来一次Pre-DA 会议,了解一下审核官的尺度。


第三部分 CDC VS DA 为什么挑选CDC

笔者曾经做过的一个室内设计项目,造价在2530万之间的一个室内装修项目,需要改变原有房间布局,增加一个卫生间,改变原有厨房结构与部分外观。如果通过Council去申请DA,流程如下:

  1. 装修设计,出设计图纸(一般来说包括了现状和建设后的平面图、立面图、与剖面图,至少6张图纸);

  2. 做可持续性发展分析报告BASIX report(由于此设计改变了窗户,影响了原有采光);

  3. 出一份环境影响报告Statementof Environmental EffectsSEE);

  4. 在图纸完善的基础上,递交DA申请,预计需时6周时间审批,期间Council需要得到邻居的意见(通常申请都会挑选在一些比较长的公众假期,以期待邻居安排了中长途的旅行,而没有时间进行意见反馈);

  5. DA审批通过后再做施工报建Construction Certificate图纸,期间需要结构工程师structureengineer 出结构图纸;

  6. 建筑设计图纸与结构图纸协调完毕后递交给PCA,通常需要打印后邮递给PCA,同时还要发送电子版;

  7. CC申请通过后才可以进行项目建设,即是开始施工。


以上流程短着三个月,长着半年。以一套贷款1百万的房子计算,这半年的利息可以高达23万了。


现状图


改建部分


设计图

 

而笔者这个项目是通过CDC去申请,实际操作的流程如下:

  1. 由于在设计初期阶段,笔者提供了几个手图方案给户主挑选,选定之后马上进行图纸制作,一周之后完成设计图纸,发送给BASIX顾问与结构工程师,同时发送电子文档给PCA做预审,并且让PCA报价,此环节还需要附带Section149 2certificate,通常在房屋买卖合同中会有,不然需要向council购买;

  2. PCA预审与报价在收到笔者的电子文档之后2个工作日内回复,户主同意报价并付款给PCA

  3. 结构工程师与BASIX顾问花了大约3天时间完成图纸与报告发回给笔者;

  4. PCA收到付款通知后,给笔者发来了CDC审批所需清单,除了设计图纸,BASIX报告还需要有Sydneywater的一个费用,大约17块左右(因为改动了卫生间布局),还有长期服务金(long services levy,价格跟工程款有关)另外还有一些其他的申请费用;

  5. 笔者跟户主协商之后在网上缴费,同时把各种设计图纸与报告打印出来,邮寄给PCA,同时电子邮件把所有资料发送给PCA

  6. PCA在收到电子邮件之后通知council,同时也会发信给物业周边邻居通知此物业即将有工程进行;

  7. 邻居收到信件后,马上找到户主想要拿到设计图纸;由于是CDC申请,设计满足了所有规范要求,所以户主婉拒了邻居的要求,邻居最终得不到设计图纸,也就无从评价和给出意见;

  8. PCA通知了邻居14天后,笔者收到了CDC的批准申请。


此项目从户主与笔者签订设计协议开始算起,4周时间拿到了施工许可。比DA申请流程节约了至少2个月的时间,也就是说在这个项目上,CDCDA在流程上至少节约了两个月的银行贷款利息。


CDC 的局限性

看到以上流程的对比,笔者相信很多读者都会非常希望能通过CDC来进行房屋建设申请了,只不过CDC也有它本身的局限性。


前文所说的房屋装修,还包括了一个露台的改造。原有木结构露台由于缺少维护,并且曾受白蚁破坏已经不太稳固;原有的木栏杆并不符合现行建筑规范;一旦要改造基本整个木结构露台就要全部拆了重建。在跟户主沟通过程,户主希望能尽量扩大露台面积,以增加一个比较舒适的室外活动空间,但是这样一来露台面积就会达到35平米,这是超过CDC可以审批的面积(CDC的审批主要根据是State Environment Planning Policy 2008BCACDC允许的露台面积不能超过25平米)。


如此一来,此露台的改造就必须要通过DA来申请,而不能通过CDC来申请,只能通过DA来申请了。


DA申报的立面图与透视图


类似的流程,在CDC图纸制作的同时,笔者也预备了另外一份DA申请的图纸。在图纸完成后,准备了一份Statementof Environmental Effects,打印成3份图纸与一张CD递交给council来报批。


报批之后,council给邻居发信,并且附带了设计图纸展示出改变的状况。邻居看到信件之后马上跟户主沟通,提出了一定的修改要求。幸好修改不大,对整体效果影响极少。Council在审核图纸和收到意见反馈后,给笔者打了一个电话,告知DA申请的进度,并提出给与有条件性通过,需要笔者在做施工申请图纸construction certificate阶段满足邻居提出的修改意见。在笔者同意之后的一周,council发出了DA申请批复,果然是有条件的通过(conditional approval)。


那么还有什么情况下是不能通过CDC申请的呢?简单来说以下情况是不可以进行CDC申请,必须通过DA申请的:

·       房子在历史文化保护区内,可能是建筑本身,也有可能是周边景观(heritage conservation zone;

·       在火险保护区内(Bushfire Prone zone);

·       房子落差超过1米以上;

·       阳台或露台超过25平米以上的;

以上情况不可以通过CDC申请,只能通过DA申请批复。


通常在申请CDC的时候,PCA会要求一份Section149 2certificate,通常会在房屋的买卖合同里面有(是一份关于房屋所在区域和现状的证书),他们在查阅过这份certificate之后就可以知道项目申请能否采用CDC申请了。


第四部分

CONSTRUCTION CERTIFICATE & PRINCIPAL CERTIFYING AUTHORITY 施工许可与施工审核机构


其实DA的审批只是建房比较前期的步骤,DA审批下来之后还需要申请施工证书。施工证书听起来只是一张证书,其实不然,对于设计师来说这是一整套的图纸。


DA申请的时候,其实council需要审批更多的是规划上的需求,而不是对房屋建造方式的审批,最简单一个例子,房子外墙到底是双砖的还是单砖的,council是不会去管的,结构图也是不需要的,更甚者,即使DA图纸里面的设计不满足Building code Australia(澳洲建筑规范),也还是可以通过DA审批的。

但是在CC阶段,以上谈到的都是必须的,除此以外所有的设计都需要配合,如果这个阶段,设计没有配合好,在施工过程会出现很多问题的。换而言之,CC阶段的图纸才是施工需要的图纸。在这里根据笔者的经验,土质报告是非常重要的一环,因为这个会直接影响到结构设计,从而影响造价的。

如果通过council申请CC,请注意一点,有部分council201736号开始只是接受电子文档的申请,不再接受打印的图纸申请。


CC 需要是在DA approved了之后,在施工之前需要申请的,包括了以下部分的内容:

·       建造要确保满足BCA的要求(building code of Australia,澳洲建筑规范);

·       确保施工图纸与审批的DA图纸相符合;(其实可以有少许改动,但是不能太明显);

·       DA审批文件中的条款,必须在CC图纸中全部满足;

·       作为发展审批的保证金需要缴付;(如果在施工过程中并没有损坏公共设施,例如:人行道,车道等,这部分保证金会在工程结束后返还)

·       发展审批中提到的所有款项都需要缴付(例如:section 94,一般是发展预计造价的一个百分比);

·       如果是改变现有房屋用途,或者改变现有建筑的建造,结构设计和防火规范都需要得到满足(即要提供各种结构图纸与防火设计图纸);

另外CC的申请必须得到房东的授权许可,就是申请表格上需要房东的签名授权。


前文提到DA的审批是由council来审批的,而CC就是由principalcertify authority(简称pca)来审批的。PCA可以是council内部的有资质审批人员,也可以是独立第三方的具有牌照的审核人员来审批。councilPCA通常会比较便宜,但是由于项目多,一般会比较慢一些;而自己找的PCA通常审批速度会快一些,但是也相应的会贵一些(贵的通常会好一些)。如果是找私人的被认可的审批者,在审批的时候需要把一份盖章了的CC图纸以及设计说明的副本在审批后的两天之内抄送给council


另外需要注意的一点,DA的审批是有实效性的(通常是2年,也有的给5年,不同council可能会有不同指引,不过即使是5年,也有可能可以延期)。


PCA需要审批CC图纸,以确保CC图纸里的设计完全满足各项设计规范要求,但是请注意一点,PCA不是建筑师,他们不需要确保设计美观与否,只是确保设计满足规范而已。PCA不仅仅审核图纸,他们还需要监管开发的施工过程,并对建造过程中的主要节点进行监督,以确保施工满足规范要求。当建造完毕,PCA还需要进行最后结束前的审查,如果施工满足规范,PCA将会发出入住许可证书。


要寻找PCA可以通过以下网址:

http://www.bpb.nsw.gov.au/engage-certifier/find-certifier

PCA是一个独立于甲方、设计师与施工方外的第三方监管机构/人员,他们只关注房屋的设计与施工是否满足各种现行建筑规范,他们的工作还包括:

·       检查builder是否拥有牌照;

·       检查设计是否满足施工要求,包括了council发出的DA审核,及其附带条件;

·       对施工过程中的重要节点进行监管;

·       通知房主和builder去修正建造中发现的问题,以使建筑满足使用和居住要求;

·       发出入住证明。


在建造过程的重要时间点,builder是需要通知PCA去进行检查的,有时候PCA也需要依靠相关的专业人士提供施工检验报告,例如,结构工程师需要检验房屋的基座是否满足要求,防火专家需要提供防火工程师报告(多见于大型项目)等。


请注意一点,PCA是可以更换的,如果对PCA不满意,也是可以去投诉的。PCA也是需要有牌照,并且有professional indemnity 保险。有兴趣了解更多关于PCA功能与介绍的朋友可以到以下网址查阅:

http://www.bpb.nsw.gov.au/


本文轉自微信公眾號《天馬足跡》

本文来自网络,不代表钢构人的立场,转载请注明出处。搜索工程类文章,就用钢构人网站。 https://www.ganggouren.com/2018/06/689aa7c7f0/
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作者: ganggouren

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