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“城市更新是一个非常复杂的、比我们熟悉的地产开发，要更长的价值链条，它是实业，将带来新的产业，新的消费。”
——中国城市更新论坛主席苏鑫
地产行业进入存量时代后，土地红利已渐趋消失。如何盘活现有土地资源，成为至关重要的内容。
在此背景下，城市更新愈发火热。十四五规划中，明确提出实施城市更新行动，这是城市更新首次出现在国民经济和社会发展五年规划中。
随着国家政策的提出，各大房企开展城市更新业务的速度也在加快。当下，对于房企们而言，参与城市更新已被视为获取重点城市优质地块的捷径之一。
其中，肩负央企责任、具备前瞻性眼光的华润置地早已看准了城市更新这条赛道，并凭借对城市的深刻理解，已成为高质量、高标准推进城市更新的典型房企之一。
01
旧改价值高地的典型：深圳·华润城
华润置地集团介入后，充分整合内外部资源，昔日的古旧村落重焕新颜，华丽变身为新型、时尚、现代化的商业商务中心及居住社区，并成为深圳高新区和华侨城旅游景区的重要配套基地。
大冲村改造后 图源：华润置地
该项目的更新对片区价值带来的影响非常大，主要体现在以下方面：
· 带来更好的城市环境，促进区域格局面貌重塑；
· 带来更好的社会服务，学校、医院、文体设施等水平迈上一个新台阶；
· 整个地段的升值带来房价的升值，吸引中高收入阶层前来置业，为区域价值的持续提升奠定了夯实的基础；
……
从该项目的更新实践中，华润探索出了一套适应深圳特色、符合城市发展脉络的更新模式，建立了政企村多方协同的创新工作机制，通过一二级联动开发，提升项目整体定位，实现产城融合发展，营造高品质城市空间……
深圳华润中心 图源：华润置地
深圳湖贝中心 图源：华润置地
立足湾区后，华润置地的城市更新触角也逐渐走向全国，并成为该集团可持续发展的新增长极。
所以接下来看看华润置地在全国各地创造的一个又一个美好城区。
02
从深圳到全国：与城市共生长
沈阳：华润·时代之城
2021年3月12日，华润置地·时代之城项目横空出世，从宣传片中就可看出，这个百万方城市级作品的高度与胸怀。
如果单纯用地产项目来衡量未免有些狭隘，这不是一个单纯的地产大盘，而是华润置地东北大区城市更新4.0的时代样本。
示意图 图源：山水比德
沈阳华润·时代之城项目总建面约108万方，容积率2.0，绿化率35%以上。
对比图 图源：山水比德
其中，沈海热电厂始建于1988年，是当时国家重点能源建设项目，也是沈阳市自建国以来投资最大的基建项目之一。
东贸库，则是沈阳市现存建设年代最早、规模最大、保存最完整的民用仓储建筑群，构筑了集仓储、运输、配送、包装、加工及信息处理为一体的现代化物流片区。
改造前航拍图 ©都市实践
东贸库
如今，东贸库的部分文保建筑已经改造完成，保留了原有历史情怀并赋予了新的活力，重新定义功能属性，焕发生机。
东贸库区鸟瞰 ©都市实践
2020年初，为协调保护和发展关系，经专家论证，政府决定保留7栋有特色的历史建筑和1条铁路线，并在土地出让条件中要求开发商保护和再利用这7栋历史建筑，但其产权依然归政府，将来这7栋建筑会形成一个街坊式的、有温情和记忆感的公共生活服务街区。
厂区改造前 图源：山水比德
首先，设计团队从7栋建筑中选择了两栋相同且并列的仓库（从西向东命名为2#和4#）作为入手点，作为该项目的现行展示区，它们位于库区清空后未来的城市公园正中央。
实景图 ©曾天培
两座仓库都是由3个30mx30m的单元构成的。虽然现行展示区里不可缺少的是营销中心，但对于华润这样的开发商而言，售楼处只是很小的一部分，其主要功能还是社区配套，尤其是文化配套，因此，它是“社区文化仓+”。
实景图 ©曾天培
两个建筑之间的玻璃连接体充分体现了“社区文化仓+”的理念。其钢结构同尺度地模仿了的仓库中殿屋架的形式，用新颖的光和影“图解”了老仓库的空间和结构的魅力。
实景图 ©曾天培
这个纯白的连接体，让使用者步入老建筑时有一种登堂入室的崇高感、兴奋感和期待感，也使朴素的老建筑熠熠生辉。
实景图 ©曾天培
每一个库的入口都由山墙端进入，第一进都设计成一个开门见景的温室，这是针对东北严寒气候而量身定制的再利用工业遗产空间的新类型学。作为营建社群的空间抓手，这里必然会成为居民愿意来聚集的地方。
实景图 © 都市实践
2021年中，“社区文化仓+”的4#库先行完工开放，它包括了婚礼堂、大东工业区城市展示中心、社区伊甸园、社区艺术殿堂，以及项目营销中心。
2#库在规划上以书为主题，用途作为“城市书房”（图书馆）。该提案的故事线是把仓库三开间理解成三个主题：
“城市书房”提案 示意图 © 都市实践
第一进的花园主题用迷宫的方式做中药百草堂，富有植物教育的内容，且对比营销中心的维护成本更低；第二进是用岛屿和书山的形式做成自由阅读空间；第三进是结合小剧场、布置得比较规范的图书室，书架用玻璃来做，命名为“水晶殿堂”。
实景图 ©UK Studio
实景图 ©曾天培
2021年，这个公益图书馆终于建成，并被命名为“时代文仓”。
时代之城展示区
这块场地充满着历史的痕迹和记忆，对于这样的地块，山水比德的设计团队尝试对场地的属性进行回应和修补，塑造一个被爱包围的森林总体剧场，一个真正能和时代对话，延续温情和记忆的作品。
实景图 摄影：ZOOM琢墨建筑摄影
热电厂以前是对片区有污染的，所以这里将打造一大片的森林 ，尽可能营造一个纯净的环境，将原来的污染源变成居所的绿肺，使整个片区有着强对比的焕然一新。
实景图 摄影：ZOOM琢墨建筑摄影
同时，将旧时工业时代居所的温情感加入进来，重塑有温情的邻里关系，增加互动，通过使人有幸福感的颜色和有疗愈感的植物，去影响居民的心理状态，使人们的感受如同被爱包围。
实景图 摄影：ZOOM琢墨建筑摄影
关于历史的延续，利用工业时代质朴、有记忆感的材料：红砖和工业的金属感，营造一种对场地历史致敬的现代精奢工业记忆风格。
实景图 摄影：ZOOM琢墨建筑摄影
这个项目绝不应该是和其他项目同质化的，它有着属于它自己的DNA，打造出一个基于场地基因重生的被绿肺和爱包围的有温情感的诗意生活剧场。
城市更新的战略高度、185亿的大手笔投资、沈阳东一环的核心站位、百万平的巨大体量……时代之城的落地必将推动区域革新、城市全面升级，带动片区的整体焕新。
实景图 摄影：ZOOM琢墨建筑摄影
绍兴：871LOOP综合体
871厂旧址 图源：绍兴房车汇
871厂曾是我国电子工业部研制生产高速、超高速数字集成电路的重点厂，也是绍兴集成电路产业的开拓者，为长三角乃至中国集成电路产业的发展做出了杰出的贡献。
可以说，当年的871厂为绍兴打开了芯片研发与制造之窗，而如今原871厂所在的八七一地块，又为绍兴打开了芯片展示与回忆之窗。
效果图 图源：绍兴房产焦点
该项目的更新改造华润置地邀请伍兹贝格和柯凯建筑事务所两大团队共同执笔，值得一提的是，他们曾广泛涉及国内外数十个城市更新与文化遗产再造项目。
绍兴置地中心示意图 图源：识越好房
设计师计划在这样一个具备原有的工业基础和地理文脉上创造一个新旧融合的复合型项目，除了尊重并发扬历史记忆以外，还要吸引更多年轻人，因此规划了一些精致的国际化的有地标性的场所。
并且，设计师们还花了很多精力来平衡“新与旧”，最终设计理念是一方面尊重老建筑，挖掘老建筑文化元素，保留部分典型特征，一方面创新打造新建筑，在结构、功能、材料上做到创新，总体上形成新老建筑的强烈对比。
绍兴置地中心示意图 图源：识越好房
如在对老建筑的保护上，绍兴置地中心将原来厂房中一些带有时代感的元素保留，如井字梁、树阵、钢桁架等。
同时在此基础上，新建现代材质、现代工艺的新建筑，新旧对比形成强烈反差，以此来塑造和唤醒原871厂的记忆，并将此记忆通过现代化的表达传承下去，做好新旧交替与融合。
深圳：华润雪花啤酒总部基地
华润雪花啤酒总部基地位于深圳宝安区，曾经的金威啤酒宝安二厂所在地，具有城市产业城轴东门户属性，其改造重建和产业升级对各行业有一定借鉴意义。
90年代，金威啤酒是珠三角的领军企业，深圳市场占有率超过80%，“来深圳，喝金威”是每个深漂打拼经历中最特别的记忆。于2013年，金威啤酒加入华润雪花啤酒。
效果图 ©Aedas
该项目的改造升级，将华润置地多年的城市更新经验与华润雪花的行业领军背景相结合，并基于Aedas对亚洲高密度城市和对深圳本土文化与社会的研究，提出了三大核心设计策略，以打造城市更新下的产城融合新标杆。
圆润的建筑轮廓，效果图 ©Aedas
创新产业平台升级——绿色产城“城市花园”。
将工厂变为城市花园，效果图 ©Aedas
基于华润置地“以创新为核心势能” 、“以生活为发展指向”、“以共赢为价值准则”的产城融合发展愿景，Aedas提出了绿色产城“城市花园”的设计概念。
效果图 ©Aedas
沉浸式游览体验，效果图 ©Aedas
设计以啤酒为主题，在片区核心空间营造小镇的沉浸体验。设计规划出分别承载雪花旗下、国际和自主啤酒品牌的花园道与啤酒街，亮点为街道对面的三个公共广场。
花园道与啤酒街，分析图 ©Aedas
沉浸式游览体验，效果图 ©Aedas
结语：
通过上述案例，明显可见华润在城市更新、综合开发、文旅地产等方面拥有很大的优势，改造涉及旧工业区、城中村、土地整备、大片区域统筹等多种类型，并且还承担实施主体、前期服务商、城市更新项目顾问等多种角色。
所以相信华润未来一定会凭借自身的综合实力、国际化视野、匠心独具的产品开发和强大的运营能力，为中国城市更新项目提供可借鉴的范本。
而一切成功的背后，是华润深知物理更替的根本是社会价值的再造，城市更新不是简单粗暴地推倒、拆除、重建，而是以挖掘增量价值、契合城市可持续发展方向的有机更新过程。
本资料声明：
1.本文为建筑设计技术分析，仅供欣赏学习。
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3.因编辑需要，文字和图片无必然联系，仅供读者参考；
4.本资料制作时间为2022年。
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